Luxus lohnt sich!

MÜNCHEN – Investoren suchen nach Investments, die laufende Erträge und beste Aussichten bieten und sich auch in Krisenzeiten als stabil erweisen. Hier stellen Einzelhandelsimmobilien im Luxussegment eine resiliente Nische dar, sagt Iris Schöberl von Columbia Threadneedle Real Estate.

„Eine eigene Welt mit eigenen Gesetzen“, so beschreibt Iris Schöberl, Managing Director Germany bei Columbia Threadneedle Real Estate in München, den Markt für Einzelhandelsimmobilien im Luxussegment. Die Expertin für Retail-Investments hält diese Nische für eines der aktuell interessantesten Segmente für institutionelle Anleger. Der Grund? Luxusmarken hätten in der Pandemie weniger gelitten und sich schneller erholt als der Einzelhandel in der Breite. Die Käuferschichten würden wachsen – und viel stärker auf das Vor-Ort-Erlebnis setzen als normale Verbraucher. Zudem sei der Raum für die Inszenierung von Luxusmarken begrenzt.

Für die Top-Brands von LVMH, Hermès, Richemont und Co. etwa kommen nur sehr wenige Spitzenlagen in Frage – sagt Schöberl – europaweit etwa 20 Straßen, allen voran die Bond Street in London, die Rue Saint-Honoré and Avenue Montaigne in Paris und die Via Montenapoleone in Mailand. Die Folge: kaum bis kein Leerstand, steigende Mieten und nach der Korrektur bei den Immobilienpreisen – ein guter Zeitpunkt zum Einstieg für Investoren, die stabile und resiliente Erträge suchen.

„Als langjähriger Investor im Luxus-Retail haben wir den Vorteil, dass wir nicht nur den Markt und das Geschäftsmodell der Top-Marken sehr gut verstehen, sondern auch Einblicke in die tatsächliche Entwicklung der Mieter entlang der Top-Lagen haben.“ Die Zahlen würden zeigen: Die Umsätze der Mieter erholen sich, vor allem auf dem europäischen und dem amerikanischen Markt. Langfristig deuten die Zeichen also weiter nach oben, so Schöberl.

Starke Treiber für den Erfolg von Luxusmarken

Während der breite Einzelhandel sich nach Covid-Pandemie, Zinsanstieg und E-Commerce neu sortieren muss, haben Marken wie Chanel, Hermès und Dior nach Einschätzung der Expertin mit solchen Herausforderungen deutlich weniger zu kämpfen. Luxusmarken hätten nicht nur höhere Gewinnmargen, sie würden auch von einer wachsenden Schicht wohlhabender Käufer profitieren, die zudem viel weniger sensibel auf wirtschaftliche Faktoren wie steigende Zinsen oder sinkendes Wachstum reagieren. Gut für das Luxussegment seien auch die wieder erstarkten Touristenzahlen: Im Vergleich zu 2019 sind die Übernachtungen in Europa um 11 Prozent gestiegen, wobei besonders der Anteil kaufkräftiger internationaler Besucher in den letzten Jahren deutlich zugelegt hat, wie sie berichtet.

Knappes Angebot und starke Nachfrage nach Premium-Lagen

Interessant für Immobilien-Investoren seien Luxusmarken auch deshalb, weil ein Großteil deren Erfolgs auch heute noch im stationären Handel erzielt werde. Zudem sind die möglichen Standorte sehr spezifisch und nicht beliebig vermehrbar: Für Luxusmarken kommen je europäischer Metropole meist nur ein oder zwei Straßen überhaupt in Betracht. Entsprechend geringer sei hier der Leerstand im Luxussegment im Vergleich zur regulären Highstreet, zum Beispiel in Amsterdam (1,1 % Luxuslagen, jedoch 6,2 % in der Highstreet), Mailand (2,8 % versus 6,5 %) oder Rom (4,4 % versus 11,7 %) – in manchen Luxus-Shoppinghotspots gebe es überhaupt keinen Leerstand mehr, wobei die starke Nachfrage auch die Mieten treibe. Diese liegen etwa in Mailand, Paris und London im Schnitt beim 2,6-fachen bis 3,2-fachen vom normalen Highstreet-Einzelhandel. Und anders als dort haben die Mietpreise für Luxusstandorte in der Pandemie auch deutlich weniger nachgegeben, wie Schöberl erinnert. Inzwischen hätten die Spitzenmieten das Vor-Pandemie-Level wieder erreicht und sollen nach aktuellen Prognosen bis 2028 um jährlich rund 2,1 Prozent steigen. An den Top-Standorten in Paris, Mailand oder Madrid würden bis 2029 sogar Mietsteigerungen von 3,0 bis 3,7 Prozent erwartet.

Luxussegment mit starker Rendite, Einstiegszeitpunkt günstig

Last but not least seien bei sinkender Inflation und weiterhin starker Nachfrage nach Flächen im Luxussegment auch weiter anziehende Immobilienpreise zu verzeichnen. Vor diesem Hintergrund rechnen die Experten von Columbia Threadneedle Real Estate für die nächsten fünf Jahre mit einer durchschnittlichen jährlichen Gesamtrendite von 10 Prozent, die deutlich über dem europäischen Marktdurchschnitt von rund 6 Prozent im gleichen Zeitraum liegt. „Auch im Luxussegment gibt es eine Bodenbildung bei den Kaufpreisen. Angesichts der Resilienz des Segments und der deutlich anziehenden Mieten sehen wir jetzt einen idealen Einstiegszeitpunkt für Investoren, die nach attraktiven, verlässlichen und schwankungsarmen Investitionsmöglichkeiten suchen“, resümiert die Expertin.