Gestrandete Immobilien – mit Expertise gegensteuern

  • Martina Averbeck
  • HANSAINVEST Real Assets

FRANKFURT – In den Portfolios kleinerer Banken und institutioneller Investoren schlummern enorme Immobilienwerte. Doch oft sei eine Restrukturierung des Portfolios notwendig, sagt Martina Averbeck von HANSAINVEST Real Assets. Wie Immobilienmanager die neue Herausforderung meistern können.

Ab hier folgt der Marktkommentar von Martina Averbeck, Sprecherin der Geschäftsführung von HANSAINVEST Real Assets:

„Über Jahre hinweg waren Immobilien im Eigenbestand kleinerer Versorgungskassen, Banken und Sparkassen ein Nebenschauplatz. Im Vergleich mit Renten- und Geldmarktpapieren spielen sie nach wie vor eine untergeordnete Rolle. Allerdings haben sich die Größenordnungen im Niedrigzinsumfeld der vergangenen Jahre kontinuierlich verändert. Die Assetklasse Immobilien hat in der institutionellen Kapitalanlage an Bedeutung gewonnen.

Institute und Versorgungskassen sind auf das eigene Buch im Immobiliengeschäft aktiv geworden, und zwar bis hin zu Projektentwicklungen. Dabei hatten sie die Renditevorgaben in der Regel gut im Griff. Gefordert ist aber nicht nur Rendite, sondern auch Transparenz. So stellt sich etwa die Frage, welche ESG-Risiken in den Anlagen schlummern. Diesbezüglich fällt der Leistungsausweis häufig weniger eindeutig aus; ebenso bei der Frage, was den Dekarbonisierungspfad betrifft und wann eine Immobilie Gefahr läuft, als sogenanntes „Stranded Asset“ klassifiziert zu werden. Auf der Produktebene selbst kommen Anforderungen bezüglich einer Hochstufung nach Artikel 8 SFDR hinzu, die immer mehr zum Standard wird.

Darin zeigt sich, dass die Professionalisierung im Immobilien-Asset-Management nicht Schritt gehalten hat mit der Ausweitung der Allokationen in diesem Bereich. Die Bandbreite und Komplexität der Themen, die damit auf die Investoren zukommt, hat sich nicht nur angesichts der Zinswende schlagartig und drastisch verändert. Zusätzlich zur Frage von Brücken- und Refinanzierungen sind auch die Anforderungen in puncto Nachhaltigkeit stetig gestiegen.

Mieter fordern Nachhaltigkeit

Auf der einen Seite sind es die Mieter, denen Nachhaltigkeitskriterien immer wichtiger werden: Beispielsweise hat die öffentliche Hand in vielen deutschen Kommunen bereits angekündigt, Flächen nur noch in nachhaltigen Immobilien anzumieten. Taktgeber dieser Entwicklung sind übrigens mehrere europäische Nachbarn. So besteht seit vergangenem Jahr in den Niederlanden ein Vermietungsverbot für Bürogebäude, welche den zwei schlechtesten Energieklassen zugeordnet werden.

Analog gilt in Frankreich ab dem Jahr 2028 ein Vermietungsverbot für die zwei schlechtesten Gebäudeenergieeffizienzklassen bei Wohngebäuden. In Großbritannien kommt ein schrittweises Vermietungsverbot ab 2028 für Gewerbeimmobilien, mit einer weiteren Verschärfung ab 2030. Aber auch Unternehmen, die sich selbst hohen Ansprüchen in Sachen ESG verpflichtet sehen, übertragen dies immer öfter auf die von ihnen genutzten Immobilien.

Neue Aufgaben für Immobilienmanager

Andererseits kommt hinzu, dass es nicht mehr ausschließlich darum geht, den – meist überschaubaren – Eigenbestand zu managen. Immer öfter sehen sich etwa Kreditinstitute in der aktuellen Marktphase obendrein damit konfrontiert, im Fall notleidender Kredite die dahinterliegenden Immobilien übernehmen zu müssen.

Damit stehen nicht mehr die klassischen Workout-Agenden auf der Tagesordnung, für welche die Banken – zumindest teilweise – entsprechend personell aufgestellt sind. Vielmehr geht es um die mit dem Asset-Management verbundenen Aufgaben: Das reicht vom Mietvertragsmanagement (Green Leases) über das Waste-Management sowie die Messung nebst stetigem Monitoring der Verbräuche und des CO₂-Fußabdrucks bis hin zu Aufbau und Unterhalt von Photovoltaikanlagen und Ladestationen für Elektroautos, um nur einige Beispiele zu nennen.

Hinzu kommt eine effiziente und intelligente Belegung der Flächen – denn Leerstände und ineffizient genutzte Flächen widersprechen ebenfalls jeglichem Nachhaltigkeitsgedanken. Alle diese Aufgaben sind für institutionelle Investoren nicht Teil des Kerngeschäfts. Entsprechend sind oft keine Kapazitäten dafür vorhanden.

Das Thema ESG spielt aus Sicht der Investoren vor dem Hintergrund der Regulierung aber auch noch aus einem weiteren Grund eine bedeutsame Rolle: Sie müssen für Immobilien im Eigenbestand die Vorgaben zu Klimaschutz und Dekarbonisierungspfad anwenden. Aber wer ist schon in der Lage, aus dem Stand eine CRREM-Analyse (Carbon Risk Real Estate Monitor; auf Deutsch: Überwachung des CO₂-Risikos für Immobilien) durchzuführen und der Aufsicht mitzuteilen, welche Objekte im Eigenbestand zum aktuellen Zeitpunkt die Klimaziele erfüllen oder welches Objekt wann den Dekarbonisierungspfad verlassen wird.

Erhebliche Anforderungen an Verwalter

Zudem bleibt es ja nicht beim Reporting der Ergebnisse. Denn im Weiteren müssen Handlungs- und Investitionsbedarf ermittelt und natürlich auch umgesetzt werden. Hinzu kommen die Anforderungen, die sich aus der Nachhaltigkeitsberichterstattung ergeben. Die entsprechende Richtlinie Corporate Sustainability Reporting Directive (CSDR; auf Deutsch: EU-Richtlinie zur Unternehmens-Nachhaltigkeitsberichterstattung) ist Anfang 2023 in Kraft getreten und muss in den EU-Mitgliedsstaaten binnen 18 Monaten umgesetzt werden.
Versorgungskassen, Banken und Sparkassen sind vor diesem Hintergrund gefordert, zu prüfen, wie sie künftig die Assetklasse Immobilien in der Eigenanlage und angesichts der aktuellen Marktsituation auch im Asset-Management notleidender Bestände abbilden. Eine Ver- beziehungsweise Auslagerung des Asset-Managements kann deshalb eine attraktive Option darstellen. Denn oft schlummern hier Synergiepotenziale und Skaleneffekte durch Expertise, Marktkenntnis und Netzwerke.

Es ist gar nicht notwendig, für jedes Immobilienportfolio, geschweige denn Einzelobjekt, ein eigenes Managementteam aufzubauen und vorzuhalten, wenn diese Dienstleistung an Spezialisten ausgelagert werden kann. Für diese könnte es sich vielmehr als tragfähiges Geschäftsmodell erweisen, sich auf bestimmte, besonders komplexe Business Cases zu spezialisieren, zum Beispiel auf die Repositionierung oder Umnutzung von vermeintlichen Stranded Assets. Gleichzeitig können auch breit aufgestellte Generalisten bei hoher Skalierbarkeit Wettbewerbsvorteile bieten und Werte erhalten oder schaffen.

Abbau des „Managementstaus“

Oft ist davon die Rede, 2024 werde das Jahr des Asset-Managements in der Immobilienwirtschaft. Denn vielfach sei ein in den vergangenen Boomjahren entstandener „Managementstau“ abzuarbeiten. Ging es bisher vor allem um Transaktionen, geht es jetzt darum, den Bestand fit zu machen. Berücksichtigt man noch die erweiterten Anforderungen, welche sich im Zuge der Repositionierung und Einhaltung des Dekarbonisierungspfads bei vielen Objekten ergeben, wird klar, dass professionelles Asset-Management mehr ist als eine Schnittstelle zwischen Mietern, Investoren und Finanzierern.

Nur wer in der Lage ist, die Objekte im Bestand im Hinblick auf ihre Klimaziele zu bewerten, und zudem weiß, wann welches Objekt den Dekarbonisierungspfad verlassen wird, kann die erforderlichen Maßnahmen im Asset-Management einsteuern und auch die langfristigen Risiken erkennen und bewerten.“

Martina Averbeck ist Sprecherin der Geschäftsführung von HANSAINVEST Real Assets. Sie begann ihre berufliche Laufbahn 1991 im Objektmanagement von Gewerbeimmobilien einer Versicherung. 1998 wechselte sie zu HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH als Leiterin Vermietung. 2012 wurde sie Fachbereichsleiterin für das Asset-Management. Seit 2017 ist sie Mitglied der Geschäftsführung von HANSAINVEST Real Assets GmbH.

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