Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien: Abschwung ist weitgehend durchlaufen

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FRANKFURT – Der Umsatz im deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ging 2023 um rund 60 % auf etwa 21,5 Milliarden Euro zurück, dem niedrigsten Wert seit 2010, wie Marcus Lemli, CEO Germany bei Savills, betont. Für 2024 erwartet er, dass sich die Anfangsrenditen im Laufe des Jahres stabilisieren und das Transaktionsvolumen leicht steigt.

Ab hier folgt die Mitteilung der Gesellschaft:

Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien beendete das Jahr 2023 mit einem Umsatz von ca. 21,5 Milliarden Euro. Das entspricht einem Rückgang um 60 % gegenüber dem Vorjahr und ist der niedrigste Wert seit 2010. Damit scheint die Talsohle zwar erreicht, eine zunehmende Aktivität erwartet Savills jedoch erst im späteren Jahresverlauf.

Die Anfangsrenditen stiegen in den letzten drei Monaten des Jahres 2023 langsamer als in den Quartalen zuvor, haben ihren Gipfel allerdings voraussichtlich noch vor sich. Schon jetzt ist der Renditeanstieg der Jahre 2022/23 der bei Weitem stärkste, der am deutschen Immobilienmarkt je gemessen wurde.

„Die gute Nachricht für die meisten Marktakteure ist: Der größte Teil des Abschwungs – sowohl im Hinblick auf die Preise als auch auf die Transaktionsaktivität – liegt höchstwahrscheinlich hinter uns“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. Die schlechte Nachricht: „Ein echter Aufschwung ist noch nicht in Sicht und die Preise dürften zunächst noch etwas fallen. Während das Umfeld für die Verkäuferseite damit schwierig bleibt, dürften sich potenziellen Käufern angesichts nochmals gesunkener Preise und der in vielen Segmenten investorenfreundlichen fundamentalen Rahmenbedingungen mehr und mehr Chancen bieten.“

Positive Impulse vom Finanzmarkt, negative von der Realwirtschaft

Dass die langfristigen Zinsen in den letzten drei Monaten deutlich gefallen sind und inzwischen sogar knapp unterhalb des vor Jahresfrist erreichten Niveaus liegen, dürfte die Renditen mittelfristig stabilisieren. Kurzfristig überwiegt nach Auffassung von Savills jedoch, dass angebotene und nachgefragte Preise in weiten Teilen des Marktes immer noch auseinanderliegen und der Druck auf der Eigentümerseite tendenziell größer ist als auf Seiten potenzieller Käufer. Dies gilt umso mehr, als die Fremdkapitalkosten zuletzt zwar etwas gesunken sind, die Banken aber nach wie vor außergewöhnlich restriktiv in ihrer Kreditvergabe sind. Das macht Refinanzierungen schwierig.

Daran dürfte sich mit Blick auf noch bevorstehende Abwertungen und den schon zuletzt deutlich gestiegenen Anteil der notleidenden Kredite zunächst wenig ändern. Insofern rechnet Savills für die kommenden Monate mit steigendem Angebot bei unveränderter Nachfrage, was für weiter steigende Anfangsrenditen spricht. Hinzu kommt das schwache konjunkturelle Umfeld, das sich nach jüngsten Prognosen mehrerer Wirtschaftsforschungsinstitute auch im laufenden Jahr nicht verbessern wird. Das wiederum dürfte sich in geringeren Mietwachstumserwartungen der Investoren niederschlagen, was ebenfalls für steigende Anfangsrenditen spricht.

Stärkste je gemessene Preiskorrektur dürfte im Jahresverlauf 2024 ihr Ende finden

Gleichwohl geht Savills davon aus, dass die Preiskorrektur weit vorangeschritten ist und sich die Anfangsrenditen im Laufe des Jahres stabilisieren werden. Nachdem sie im Schlussquartal des letzten Jahres nochmals um 10 bis 20 Basispunkte gestiegen sind, lagen die Spitzenrenditen zum Jahresende zwischen 4,2 % für Geschäftshäuser und 5,7 % für Shopping-Center. Über alle von Savills beobachteten Nutzungsarten (Büros, Geschäftshäuser, Fachmarktzentren, Logistikimmobilien, Pflegeheime, Shopping-Center und Supermärkte) hinweg stieg die Spitzenrendite im Verlauf des vergangenen Jahres um 57 Basispunkte. Im Jahr zuvor waren es noch 76 Basispunkte. In Summe ist der Renditeanstieg dieser beiden Jahre der bei Weitem stärkste, der seit Beginn der Erfassung solcher Daten im Jahr 1991 je gemessen wurde.

Büros mit starkem Umsatz- und Preisrückgang

Der Renditeanstieg des Jahres 2023 fiel bei fast allen Nutzungen geringer aus als im Jahr davor. Lediglich bei Pflegeheimen und Büros war es umgekehrt. Nachdem die Bürospitzenrenditen im Jahr 2022 im Durchschnitt der Top-6-Märkte um 80 Basispunkte gestiegen waren, legten sie im letzten Jahr um weitere 100 Basispunkte auf zuletzt 4,4 % zu. Damit liegen sie nicht nur über den Spitzenrenditen für Geschäftshäuser (4,2 %), sondern erstmals auch über den Logistikspitzenrenditen (4,3 %).

Auch im Umsatz-Ranking erreichten Büroimmobilien im letzten Jahr mit einem Transaktionsvolumen von 4,6 Milliarden Euro bzw. einem Anteil am Gesamtumsatz von 21 % zum ersten Mal lediglich den dritten Rang nach Handels- (5,5 Milliarden Euro bzw. 26 %) und Industrieimmobilien (5,2 Milliarden Euro bzw. 24 %).

„Die Zahl der institutionellen Investoren, die ihr Geld in Büros anlegen wollen, ist in den letzten Jahren erheblich geschrumpft. Angesichts des strukturellen Wandels in diesem Sektor wollen viele von ihnen den Büroanteil in ihren Portfolios vielmehr reduzieren. Dieses Umschichten dürfte die Nachfrage nach Büroimmobilien seitens institutioneller Investoren noch lange dämpfen“, sagt Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

„Im kleinen bis mittleren Volumenbereich springen Family-Offices und Privatinvestoren in die Lücke, die die Institutionellen hinterlassen haben“, so Pink weiter. „Objekte aber, die für privates Kapital zu groß sind, haben es im aktuellen Umfeld schwer, einen Käufer zu finden.“

Im letzten Jahr hat Savills lediglich zehn Transaktionen von Büroobjekten im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich registriert. In den Jahren 2016 bis 2021 fanden stets mehr als 60 solcher Transaktionen statt und im Jahre 2022 waren es immerhin noch knapp 40. Verbunden mit der generellen Zurückhaltung vieler Investoren gegenüber Büroimmobilien ging der Umsatz in diesem Segment um knapp 77 % gegenüber dem Vorjahr zurück und damit weit stärker als in allen anderen Sektoren.

Vermietungsmärkte bleiben überwiegend investorenfreundlich

Marcus Lemli kommentiert die Entwicklung bei Büros so: „Gemessen an der Verfassung der deutschen Bürovermietungsmärkte strafen Investoren Büros inzwischen möglicherweise zu stark ab. Zwar belasten sowohl konjunkturelle als auch strukturelle Entwicklungen die Büroflächennachfrage, allerdings ist die Leerstandsrate sowohl im historischen als auch im internationalen Vergleich immer noch gering und die Mieten für moderne Flächen in guten Lagen stiegen bis zuletzt. Hinzu kommt, dass ein überschießendes Angebot, wie wir das bei früheren Zykluswenden beobachten konnten, dieses Mal auch angesichts des insolvenzgeplagten Projektentwicklermarktes ausbleiben wird.“

Auch in den meisten anderen Segmenten sind die Leerstandsraten weiterhin niedrig und die Mietwachstumsaussichten günstig, was die Nachfrage am Investmentmarkt stabilisieren dürfte.

Finanzierungsstress steigt voraussichtlich deutlich

Kurz- und mittelfristig werden es nach Auffassung von Savills aber die Finanzmärkte sein, die die weitere Entwicklung des Immobilieninvestmentmarktes prägen. „Auch wenn der Zinsgipfel wahrscheinlich bereits hinter uns liegt, ist das erhöhte Zinsniveau an den Immobilienmärkten noch lange nicht vollständig verdaut. Sowohl die Abwertungen als auch die gestiegenen Kreditzinsen fressen sich nur allmählich in die Portfolios der Investoren hinein und der größte Teil dieses Prozesses steht noch bevor“, kommentiert Pink dazu.

Lemli ergänzt: „Der Anteil notleidender Kredite und die Risikopuffer der Banken stiegen zuletzt auf niedrigem Niveau schon deutlich an. Da der größte Teil der auf dem Preisgipfel bzw. im Zinstal eingegangenen Finanzierungen erst noch ausläuft, rechnen wir sowohl auf Banken- als auch auf Eigentümerseite mit steigendem Stress. Bei vielen Anschlussfinanzierungen wird zusätzliches Eigenkapital nötig sein, das dann nicht mehr für Immobilienankäufe zur Verfügung steht und die Nachfrage entsprechend dämpft. Inwieweit der zunehmende Refinanzierungsstress Verkäufe auslöst, wird maßgeblich vom Verhalten der Banken abhängen. Noch beobachten wir weiterhin keine Anzeichen für eine Welle an Notverkäufen.“

Gleichwohl rechnet Savills mit einer steigenden Zahl von Verkäufen, die der präventiven Liquiditätssicherung dienen. Zu den Verkäufergruppen dürften hier Projektentwickler, börsennotierte Gesellschaften und offene Immobilienpublikumsfonds zählen.

Basisszenario: im Jahresverlauf stabile Renditen und leichter Anstieg der Transaktionsaktivität zu erwarten

Im Basisszenario rechnet Savills mit einer im Jahresverlauf allmählich steigenden Zahl von Verkaufsprozessen. Das potenzielle Käuferfeld bleibt zunächst klein, dürfte aber über genügend Kapital verfügen, um das steigende Angebot zu absorbieren und damit für ein etwas höheres Transaktionsvolumen als im letzten Jahr zu sorgen. In diesem Szenario fallen die Preise zunächst noch leicht, stabilisieren sich aber im Verlauf des Jahres.

Anders wäre das in einem Szenario mit einer relevanten Zahl an Notverkäufen: Weil dann die Käufer die Preise diktieren können, würden die Anfangsrenditen zumindest in den betroffenen Segmenten auch im dritten Jahr in Folge stark steigen. Die Zahl der Verkäufe und vermutlich auch das Transaktionsvolumen würden sich in diesem Szenario schneller erholen. In seinem Basisszenario rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von 25 bis 30 Milliarden Euro.

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