Börsennotierte Immobiliengesellschaften – attraktiver Einstiegszeitpunkt

  • Olivier Hertoghe
  • DPAM

FRANKFURT – Direkt in Immobilien zu investieren, könne kostspielig und umständlich sein, mahnt Olivier Hertoghe von DPAM. Börsennotierte Immobilien würden hingegen eine liquide Möglichkeit bieten, sich an einer breiten Palette von Immobilienarten in verschiedenen Regionen zu beteiligen. Die Vorteile dieser Assetklasse auf einen Blick.

Ab hier folgt der Marktkommentar von Olivier Hertoghe, Fund Manager bei DPAM:

1. Diversifiziert in Immobilien investieren

Im Gegensatz zu Direktinvestitionen, die den Anleger auf bestimmte Standorte und Immobilienarten beschränken, eröffnen europäische Immobilienaktien den Zugang zu einer breiten Palette von Immobilienteilsektoren in verschiedenen Ländern. Dies mindert nicht nur die Risiken, die mit lokalen wirtschaftlichen und regulatorischen Veränderungen einhergehen, sondern nutzt auch die unterschiedlichen Wirtschaftszyklen und Wachstumsfaktoren, die den verschiedenen Regionen und Sektoren wie Logistik, Büroflächen und Rechenzentren eigen sind und die von spezifischen Faktoren (wie technologischen Trends und Verbraucherverhalten) beeinflusst werden. Während beispielsweise Einzelhandelsflächen aufgrund des zunehmenden Online-Shoppings vor Herausforderungen stehen, können Rechenzentren angesichts der exponentiell wachsenden Datennutzung florieren.

Die Diversifizierung durch Immobilienaktien geht über die geografische und sektorale Streuung hinaus. Sie kombiniert wachstumsstarke Bereiche mit stabilen Einkommensquellen und ermöglicht es den Anlegern, ihre Portfolios auf optimale Erträge auszurichten. Da sich diese Aktien bequem handeln lassen, können Anleger ihre Portfolios an sich verändernde Marktbedingungen und Anlageziele flexibel und ohne die traditionellen Hindernisse anpassen, die der direkte Immobilienbesitz mit sich bringt.

2. Transparenz und Qualität

Börsennotierte Immobilien bieten im Vergleich zu nicht börsennotierten Immobilien ein hohes Maß an Transparenz und sie unterliegen regulatorischer Aufsicht. Sie müssen sich an strenge Finanzberichterstattungsstandards halten und regelmäßig detaillierte Angaben machen.

Diese erhöhte Transparenz zeigt, dass die Qualität der Vermögenswerte im börsennotierten Immobiliensektor im Durchschnitt höher ist als im allgemeinen Markt. Diese höherwertigen Anlagen ziehen in der Regel bessere Mieter an und halten sie. Die Folge sind niedrigere Leerstandsquoten – ein Indikator für die Attraktivität eines Objekts sowie ein wichtiger finanzieller Faktor, der zu stabilen und vorhersehbaren Einkommensströmen beiträgt. Darüber hinaus generieren qualitativ hochwertigere Immobilien in der Regel ein höheres Mietwachstum. Sie sind im Allgemeinen widerstandsfähiger gegen Veralterung, was ihren langfristigen Wert steigert.

3. Solide Absicherung gegen Inflation

Immobilien gelten als solide Absicherung gegen Inflation: Mietverträge enthalten in der Regel Bestimmungen zur regelmäßigen Anpassung an die Inflation. Dies stellt sicher, dass die Mieteinnahmen mit den steigenden Lebenshaltungskosten mitwachsen. Im Gegensatz zu festverzinslichen Wertpapieren, deren Erträge durch die Inflation stark beeinträchtigt werden können, haben die Erträge aus Immobilienaktien das Potenzial, mit der Inflation zu steigen oder sie sogar zu übertreffen, was den Anlegern einen positiven realen Ertrag beschert. Dank der Struktur der Mietverträge, der Regelmäßigkeit der Mietzahlungen und der vordefinierten Indexierungsklauseln ist dieser Ertrag im Allgemeinen stabil und vorhersehbar.

4. Größere Liquidität, hohe Korrelation

Eines der größten Hindernisse für Investments in herkömmliche Immobilien ist die Illiquidität der physischen Objekte. Der Prozess des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien ist zeitaufwändig und komplex, umfasst zahlreiche Schritte von der Bewertung bis zum Abschluss und verursacht erhebliche Kosten.

Börsennotierte Immobilienanlagen zeichnen sich dagegen durch ihre Liquidität aus. Die Möglichkeit, Aktien von Immobiliengesellschaften mit der gleichen Leichtigkeit zu kaufen und zu verkaufen wie jede andere Aktie, bedeutet, dass Anleger ihre Positionen als Reaktion auf veränderte Marktbedingungen oder persönliche Anlageziele schnell anpassen können – ohne die langen Fristen und hohen Transaktionskosten, die mit physischen Immobilientransaktionen verbunden sind.

In der Vergangenheit hat die Performance von börsennotierten Immobilienanlagen langfristig deutlich mit dem breiteren direkten Immobilienmarkt korreliert. Damit hat sie die Risiko- und Ertragsprofile von fremdfinanzierten physischen Immobilien nachgebildet, ohne sich der Illiquidität auszusetzen, die mit dem Besitz tatsächlicher Immobilien verbunden ist.

5. Großzügige Dividendenrenditen

Ein herausragendes Merkmal von Real Estate Investment Trusts (REITs) ist ihre Fähigkeit, attraktive Dividendenrenditen zu erzielen. Dieser Vorteil ergibt sich unmittelbar daraus, dass REITs einen großen Teil (70 bis 90 %) ihrer Gewinne als Dividenden ausschütten, was zu durchschnittlichen Renditen von rund 5 % führt (Stand: April 2024). Diese hohe Ausschüttungsquote ist besonders für diejenigen interessant, die regelmäßige Einkünfte anstreben. Neben den Erträgen bieten REITs auch möglichen Kapitalzuwachs, was sie zu einer ausgewogenen Anlageform macht.

6. Kompetentes Finanzmanagement und niedrigere Fremdkapitalkosten

Investments in börsennotierte Immobilien bieten eine einzigartige Gelegenheit, sich an Unternehmen zu beteiligen, die nicht nur die Vermögensverwaltung, sondern auch den Umgang mit ihren Verbindlichkeiten sehr gut beherrschen. Dieses Fachwissen verschafft Anlegern Zugang zu gut verwalteten Bilanzen, die sich durch ein umsichtiges Kreditbuch mit langfristigen Laufzeiten und robusten Absicherungen gegen Zinsschwankungen auszeichnen. In der Regel sichern sich diese Unternehmen einen durchschnittlichen Fremdkapitalkostensatz von etwa 2 %, der deutlich unter den Grenzkosten der Verschuldung liegt, die sich um die 4 % bewegen können (Stand: April 2024). Diese Diskrepanz unterstreicht den finanziellen Sachverstand börsennotierter Immobilienunternehmen, die ihr Fremdkapital effizienter einsetzen können als bei direkten Immobilieninvestitionen, bei denen höhere Beleihungsquoten vorherrschen.

Guter Zeitpunkt für den Einstieg

Investments in europäische börsennotierte Immobilien bieten nicht nur eine Mischung aus Diversifizierung, Qualität, Inflationsschutz, Liquidität, attraktive Renditen und die Effizienz eines professionellen (Finanz-)Managements. Neben diesen Vorteilen bieten die aktuellen Marktbedingungen auch eine interessante Gelegenheit für Anleger, die ihr Portfolio dieser speziellen Anlageklasse öffnen möchten: Immobilienaktien werden derzeit mit erheblichen Abschlägen von fast 25 % auf ihren Nettoinventarwert gehandelt.

Daneben gibt es eine Fülle weiterer Gründe, die börsennotierte Immobilien heute attraktiv und für einen Aufschwung bereit machen. Anleger, die ihr Spektrum ausweiten und von den vielen Vorteilen des börsennotierten Immobiliensektors profitieren wollen, finden derzeit einen attraktiven Einstiegspunkt.

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