Zweitmarkt – verkanntes Potenzial für Investoren

MÜNCHEN – Sachwertinvestments sind für Anleger nicht zuletzt durch ihre Illiquiditätsprämie interessant. Es kann dennoch vorkommen, dass Investoren ihr Engagement vorzeitig auflösen müssen – nicht selten mit erheblichen Preisabschlägen. Ein interessanter, aber herausfordernder Ausstieg ist der Sekundärmarkt.

Von Tobias Kotz, Head of Client Relations and Capital Funding, Real I.S. AG

Institutionelle Anleger wollen ihre Portfolios schneller und einfacher umschichten, um auf sich verändernde Marktgegebenheiten flexibel reagieren zu können. Verstärkt wird die Entwicklung nicht zuletzt durch die Corona-Krise. Insbesondere bei Investments in Sachwerte wie Immobilien – auch über Spezialfonds – lassen sich die Assets beziehungsweise Fondsanteile in der Praxis nicht so ohne Weiteres zurückgeben oder von einem Tag auf den anderen an Dritte veräußern.

Hier kann der Zweitmarkt eine gangbare Lösung sein. Dieser steckt allerdings noch in den Kinderschuhen, es fehlt zumeist an gefestigten Strukturen und einheitlichen Vertriebswegen. Dennoch birgt dieser Markt hohes Entwicklungspotenzial. Deshalb hat sich die Real I.S. an dem Sekundärmarktvermittler Real Exchange AG (REAX) beteiligt.

Schwierige Reallokation
Die Covid-19-Pandemie hat alles auf den Kopf gestellt und ließ bestimmte Assetklassen beziehungsweise Branchen von heute auf morgen weniger attraktiv erscheinen. Andere Segmente und Sachwerte wiederum werden von Investoren aus strategischen Gründen nun stärker nachgefragt, da der sichere Hafen bonitätsstarker Staatsanleihen aus Renditegründen langfristig keine Option mehr ist.

Das Anlageverhalten von institutionellen Investoren hat sich insgesamt – schon lange vor Corona – insofern verändert, dass immer häufiger und in kürzeren Abständen Portfolios umgeschichtet werden. Doch wer in Sachwerte investiert ist, kann diese nicht so einfach und zu jeder Zeit veräußern. Oftmals geht das mit erheblichen Kosten und unter Umständen mit deutlichen Zeit- und Managementaufwendungen einher.

Auch die Rückgabe von Fondsanteilen oder deren Veräußerung stellt Marktteilnehmer vor Herausforderungen. Bei Geschlossenen Spezial-AIF ist dies vor Ende der Laufzeit gar nicht vorgesehen, sodass der Zweitmarkt in der Regel der einzige gangbare Weg ist, wenn ein Ausstieg vor Ablauf gewünscht wird. Allerdings müssen auch dann erst einmal Käufer gefunden werden und sich die Beteiligten über die Konditionen einigen.
Bei Offenen Spezialfonds ist eine Rückgabe der Anteile grundsätzlich zwar möglich. Doch auch dort sind in den Anlagebedingungen bestimmte Fristen vertraglich festgelegt, wann und wie eine Rückgabe erfolgen kann.

Unter Umständen kann der Fondsbetreiber sogar die Rücknahme von Fondsanteilen verweigern, wenn der Liquiditätspuffer nicht ausreicht. Sofern eine größere Menge an Fondszeichnern gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben will, müsste der Fonds gegebenenfalls liquidiert und die investierten Sachwerte müssten veräußert werden. Das allerdings kann negative Folgen auf die realisierbaren Erlöse und Renditen haben, sich auch steuerlich ungünstig auswirken und ist vor allem langwierig.

Sekundärmärkte bieten Vorteile
Eine noch unterschätzte Alternative stellt eine Veräußerung von Fondsanteilen über einen Zweitmarkt dar. Eine Übertragung der Anteile an einen anderen Investor über eine solche Plattform bedeutet für den Fonds, dass dessen Liquidität geschont wird und es keinerlei Anpassungsbedarf des Fonds an sich gibt.

Auch müssen keine vom Fonds festgelegten Kriterien zu Rückgabefristen und Zeitfenster eingehalten werden, da die Anteile de facto nur den Besitzer wechseln. Das gibt dem Investor ein höheres Maß an Flexibilität bei seiner Investition – selbst bei der Beteiligung an Sachwert-Spezialfonds mit langen Laufzeiten.

Sobald ein Käufer zu annehmbaren Konditionen gefunden wurde, kann die Transaktion erfolgen und der Investor sein Portfolio strategiekonform zeitnah umschichten. Nicht zu vernachlässigen sind die oft deutlich geringeren Transaktionskosten im Vergleich zur vorzeitigen Rückgabe des Fondsanteils, Stichwort Rücknahmeabschlag.

Mehrere Herausforderungen
An den Zweitmärkten gibt es allerdings so einige Hürden. Die größte Herausforderung beim Verkauf von Fondsanteilen stellt zunächst die Preisfindung beziehungsweise die zugrunde gelegte Bewertung der Sachwerte dar, in die der Fonds investiert. Bei Offenen Immobilienfonds zum Beispiel findet die Bewertung der Anteile zwar regelmäßig statt – das heißt in der Regel monatlich –, die im Fonds enthaltenen Sachwerte werden allerdings meist nur jährlich bewertet. Eine unterjährige, zusätzliche Bewertung ist nicht vorgesehen.

Im Gegensatz zur offiziellen Rückgabe von Fondsanteilen erfolgt am Sekundärmarkt die Preisfindung durch freie Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer. Als Verhandlungsgrundlage dient oftmals ein Gutachten oder eine grobe Bestimmung aufgrund der Marktentwicklung und von Benchmarks. Auch ein Preisabschlag auf den offiziellen Wert eines Anteilscheins ist oft zu beobachten.

Des Weiteren ist in den Anlagebedingungen von Fonds meist ein Vetorecht der Kapitalanlagegesellschaft (KVG) enthalten, um eine Veräußerung von Fondsanteilen an bestimmte Investoren auszuschließen, da ein heterogener Investorenkreis zum Nachteil der gesamten Anlegerschaft führen kann. So soll Interessenkonflikten mit Altanlegern vorgebeugt werden, eine frühzeitige Abstimmung mit anderen Fondsinvestoren ist daher hilfreich.

Zu den großen Herausforderungen von Sekundärmärkten für institutionelle Investorenanteile gehört schließlich eine relativ geringe Liquidität vieler Plattformen. Dies ist dadurch begründet, dass die Prozesse komplexer sind als ein Verkauf von Wertpapieren an der Börse zu tagesaktuellen Kursen, und dass der Markt stark fragmentiert ist.

Dennoch sprechen handfeste Gründe für Sekundärmärkte für institutionelle Fondsanteile. Neben einer veränderten Marktlage, bedingt auch durch die Corona-Krise, und dem Wunsch institutioneller Investoren, ihr Portfolio schneller umzuschichten, steht ganz vorn ein erhebliches Marktpotenzial. Beispielsweise belief sich allein das Fondsvermögen Offener Sachwerte-Spezialfonds in Deutschland zu Ende März 2020 laut Statistik des deutschen Fondsverbands BVI auf 106,6 Milliarden Euro nach 92,5 Milliarden Euro ein Jahr zuvor. Geschlossene Sachwerte-Spezialfonds lagen zum Ende des Auftaktquartals 2020 bei 7,1 Milliarden Euro nach 4,8 Milliarden Euro zum Stichtag des Vorjahres.

Die Zukunft gehört den Zweitmärkten
Der Zweitmarkt punktet auch mit einer hohen Abwicklungsgeschwindigkeit und bedeutet somit eine schnellere Reallokation für den Investor. Und anders als bei Blind-Pool-Investments ist das Portfolio des Fonds bereits vorhanden und kann daher einen Track Record vorweisen.
Schlussendlich dürfte die Attraktivität von Sekundärmärkten, die momentan noch recht fragmentiert sind, deutlich zunehmen, da mit einer weiteren Konsolidierung zu rechnen ist und die Liquidität an diesen Märkten steigt. Zudem ist das Geschäftsmodell hochgradig skalierbar und eine zunehmende Digitalisierung wird Transaktionen auf den Sekundärmärkten künftig noch einfacher und transparenter machen.
Zwar verfügt der Zweitmarkt für institutionelle Sachwertfonds über einige Herausforderungen, die es zu meistern gilt, er hat aber ein Potenzial für institutionelle Investoren, das nicht unterschätzt werden sollte.

Die Real Exchange AG (REAX) will sich dieser Herausforderung stellen. Als unabhängiger Berater für institutionelle Investoren für den Handel von Immobilienfondsanteilen auf dem Sekundär- und Primärmarkt will sie Investmentmanager, Käufer und Verkäufer zusammenbringen – diskret am Markt, transparent für den Auftraggeber und mit jahrelanger Erfahrung im institutionellen Immobiliengeschäft. Das Unternehmen bringt Verkaufswillige und Kaufinteressenten zusammen, unterstützt bei der Bewertung der Fondsanteile und begleitet am Ende die Transaktion – neutral, um möglichen Interessenkonflikten vorzubeugen.

Tobias Kotz ist Head of Client Relations and Capital Funding bei der Real I.S. AG und verantwortet den Vertrieb und die Weiterentwicklung der Real-I.S.-Produkte. Der diplomierte Bankbetriebswirt ist zudem als Dozent an der EBS und der TU München tätig.

Hinweis: Dieser Beitrag ist zuerst erschienen in TiAM – Trends im Asset Management 03/2020
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