Investmentmarkt Deutschland – Die Ruhe vor dem Sturm?

FRANKFURT – „Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt läuft weiterhin auf Sparflamme“, urteilt Matthias Pink, Director bei Savills. Zwar sei „investitionswilliges Kapital durchaus vorhanden, sodass ein steigendes Angebot die Zahl der Transaktionen wieder steigen, die Preise jedoch wohl weiter fallen ließe“.

Ab hier folgt der Marktkommentar von Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills:

„Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt läuft weiterhin auf Sparflamme. Im Oktober haben wir ein Transaktionsvolumen von ca. 1,4 Milliarden Euro registriert. Das ist im bisherigen Jahresverlauf der zweitniedrigste Wert, unterboten nur vom Februar. Die Zahl der Transaktionen – 72 Einzelobjekt- und 10 Portfolioverkäufe – entsprach dem monatlichen Durchschnitt des laufenden Jahres. Vor allem das Volumensegment ab etwa 50 Millionen Euro blieb recht illiquide. Die Zahl der Transaktionen lag hier im einstelligen Bereich. Jenseits von 100 Millionen Euro haben wir nur einen Verkauf registriert.

Verkaufsdruck nimmt absehbar zu

Mit Blick auf laufende und anstehende Verkaufsprozesse gehen wir davon aus, dass sich das Bild mindestens bis zum Jahresende nicht groß ändern wird. Denn weiterhin gilt für weite Teile des Marktes: Wer nicht verkaufen muss, macht das auch nicht. Allerdings nimmt der Verkaufsdruck absehbar zu und wir rechnen mit einer steigenden Zahl von Objekten, bei denen ein Verkauf alternativlos ist. Konkret beobachten lässt sich das schon im Projektentwicklungsbereich, wo nun mit der Verwertung insolventer Projekte begonnen wird.

Ein weiteres Indiz für steigenden Verwertungsdruck ist der Anstieg „notleidender“ Kredite (Non-Performing Loans). So hat sich das mit Gewerbeimmobilien besicherte NPL-Volumen deutscher Banken nach Daten der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde im 1. Halbjahr 2023 um mehr als 40 % auf ca. 8,1 Milliarden Euro erhöht. Mit lediglich 2,9 % am gesamten Gewerbeimmobilienkreditvolumen dieser Banken ist der Anteil zwar weiterhin gering, der Anstieg der letzten Monate dürfte jedoch den Beginn einer längeren Entwicklung markieren.

Steigendes Angebot bei unveränderter Nachfrage

Ist die aktuelle Phase am Investmentmarkt angesichts dieser Gemengelage also die Ruhe vor dem (Angebots-)Sturm? Wir rechnen zwar mit steigendem Angebot, denken aber, dass sich dieser Prozess eher langsam als sprunghaft vollziehen wird, wenngleich die Dynamik im Laufe der Monate zunehmen könnte. Um im Bild zu bleiben: Es wird wohl windiger, aber nicht notwendigerweise stürmisch.

Umgekehrt ist ein Anstieg der Nachfrage zumindest im risikoaversen Bereich zunächst nicht absehbar. Jüngstes Indiz dafür sind die Nettomittelabflüsse, die offene Immobilienpublikumsfonds erstmals seit sechs Jahren zu verzeichnen hatten. Investitionswilliges Kapital ist allerdings durchaus vorhanden, sodass ein steigendes Angebot die Zahl der Transaktionen wieder steigen, die Preise jedoch weiter fallen ließe.“