Deutsche Immobilien als „sicherer Hafen“ für Anleger

  • Nils Heetmeyer
  • Schroder Real Estate KVG mbH

MÜNCHEN – Der Schroders Immobilienwerte Deutschland ist 2021 gestartet – mitten in der Corona-Krise. Doch Fondsmanager Nils Heetmeyer betrachtet das als einen enormen Vorteil: Er könne sich auf Immobilien konzentrieren, die sich in der Pandemie als robust erwiesen haben, und müsse keine Altlasten mitschleppen.

? Herr Heetmeyer, Sie betonen, dass Ihr Fonds für die Post-Corona-Zeit aufgelegt ist. Ist die Immobilienwelt heute eine andere als vor der Pandemie?
Nils Heetmeyer: Die Corona-Pandemie hat bewirkt, dass sich bestehende Trends im Immobilienbereich deutlich beschleunigt und verstärkt haben, beispielsweise das Arbeiten von zu Hause und der Wandel beim Einkaufsverhalten. Daraus ergeben sich sektor-übergreifend neue Anforderungen an Immobilien. Hinzu kommt, dass Nachhaltigkeit gerade auch bei Immobilien immer mehr zum Standard wird. Diese Erfahrungen konnte der Fonds von vornherein nutzen.

? Investieren Sie anders als früher?
Heetmeyer: Wir fokussieren uns auf Immobilien in den Metropolregionen, die sich in der Pandemie als sehr robust gezeigt haben. Ferner vermeiden wir es, in ältere Bestände zu investieren, und konzentrieren uns fast ausschließlich auf Objekte in Neubauqualität, die für die Immobilienwelt der Zukunft gerüstet sind. Viele Anbieter entsprechender Produkte leiden hingegen unter ihren Beständen an Einkaufszentren sowie teilweise veralteten Büroimmobilien und sind nun verstärkt dabei, ihre Portfolien umzubauen.

? Finden Sie genügend Immobilien?
Heetmeyer: Wir haben bereits eine Vielzahl an Transaktionen für institutionelle Investoren begleitet, weshalb wir über ein gutes Netzwerk, bestehend aus Entwicklern, Maklern oder Eigentümern, verfügen. Das bietet Chancen. Es gibt kaum konkurrierende Mandate, sodass wir uns auf den Schroders Immobilienwerte Deutschland konzentrieren können. Das ist ein enormer Vorteil. Des Weiteren haben die ersten Akquisitionen bereits gezeigt, dass wir verfügbare Mittel schnell und vor allen Dingen auch gut investieren können.

? Was haben Sie denn bislang an Immobilien erworben?
Heetmeyer: Drei Objekte, die höchsten Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Beim ersten Objekt handelt es sich um einen Büroneubau in Berlin, welcher sich durch eine zentrale Lage, bonitätsstarke Mieter sowie ein modernes Design auszeichnet. Das zweite ist ein Neubauprojekt in Hamburg, das soziale Nutzung und Wohnen verbindet. Hauptmieter ist nämlich ein Kindergarten. Die dritte Immobilie schließlich befindet sich im Herzen Kölns und ist eine Kombination aus Lebensmitteleinzelhandel und Wohnen. Köln ist mit seiner stetig wachsenden Bevölkerung und Wirtschaft ein aussichtsreicher Immobilienmarkt, und der Bedarf an Wohnraum dürfte hier weiter steigen.

? Welche Rendite können Anleger bei dem Fonds erwarten?
Heetmeyer: Wir haben uns eine Ausschüttung von zwei und eine Gesamtrendite von drei Prozent jährlich zum Ziel gesetzt. Mit Blick auf die zur Verfügung stehenden Alternativen sind Immobilieninvestments deshalb für unser Dafürhalten nach wie vor interessant – gerade auch vor dem Hintergrund des relativen Inflationsschutzes im Vergleich zu Anleihen.

? Aber müssen Sie ihre Objekte nicht sehr teuer einkaufen?
Heetmeyer: Man könnte meinen, dass die von uns favorisierten Immobilien aktuell zu teuer sind. Spannend ist jedoch ihre positive Zukunftsperspektive, vor allem im Vergleich mit älteren Objekten. Die werden voraussichtlich hohe Investitionen benötigen, um den aktuellen Effizienzanforderungen gerecht zu werden. Darüber hinaus wird sich unserer Einschätzung nach auch die Nachfrage von Mieterseite weiter auf Objekte mit hoher Qualität fokussieren, sodass in diesen Segmenten die Mietpreisentwicklung überdurchschnittlich ausfallen sollte.

? Der Fonds ist nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung gestaltet. Was bedeutet das für Ihre Investments?
Heetmeyer: Beim Kauf und der Verwaltung von Objekten stehen für uns ökologische und soziale Merkmale im Mittelpunkt – vor allem Energieeffizienz, Investitionen in Bildung und Pflege sowie soziale Gleichberechtigung. Mindestens 75 Prozent des Portfolios müssen entsprechende Merkmale aufweisen. Wir achten diesbezüglich vor allem auf einen niedrigen Energieverbrauch sowie Umweltzertifizierungen.

? Zugleich verfolgen Sie einen Impact-Ansatz? Wie zeigt der sich?
Heetmeyer: Grundsätzlich streben wir bei Schroders an, durch unsere Handlungen neben dem finanziellen Ergebnis auch eine positive Veränderung, etwa in Form sozialer Ziele, zu erreichen. Ein Beispiel wäre eine Investition in den sozialen Wohnungsbau beziehungsweise in Wohnprojekte mit bezahlbaren Mieten. Ein weiteres Beispiel wäre die Umwandlung von Büroflächen in eine soziale Nutzung wie eine Schule oder einen Kindergarten. Es muss allerdings klarstellend gesagt werden, dass der Fonds kein expliziter Impact-Fonds nach Artikel 9 der Offenlegungsverordnung ist.

? Der Fonds ist überdies auf Deutschland ausgerichtet, weshalb?
Heetmeyer: Der Immobilienstandort Deutschland ist sehr heterogen, was eine Diversifizierung ermöglicht. Ebenso zeichnet er sich durch eine hohe Professionalität und Liquidität sowie Transparenz aus. Gerade in Krisenzeiten wird er aufgrund der guten Fundamentaldaten oft als sicherer Hafen wahrgenommen. In den nächsten Monaten wird die Entwicklung sicherlich zunächst noch von der Zinsentwicklung geprägt sein, bis sich ein entsprechend adjustiertes Preisniveau gebildet hat. Bei einem längeren Investitionshorizont bieten jedoch zwei Faktoren besondere Investitionschancen – die demografische Entwicklung und die Urbanisierung.

? Inwiefern?
Heetmeyer: Durch die Urbanisierung entsteht eine Nachfrage nach allen Arten von Immobilien – Büroflächen, Einzelhandelsflächen, Lagerflächen, Wohnraum jeglicher Art. Der knappe Raum ist hart umkämpft. Hier sind Immobilienentwickler und -investoren gefragt, Konzepte zu entwickeln, um eine nachhaltige Nutzung zu erlauben. Gleichzeitig wird die deutsche Bevölkerung im Durchschnitt immer älter, wodurch die Nachfrage nach altengerechten Wohnungen, Pflegeheimen und ärztlicher Versorgung größer wird. In vielen Regionen besteht hier ein starker Mangel. Mit Blick auf die aufgezeigten Trends bevorzugen wir deshalb vor allem Logistik- und Wohnimmobilien sowie den Lebensmitteleinzelhandel und Büroflächen in A-Lagen.

Nils Heetmeyer ist Fondsmanager bei der Schroder Real Estate KVG mbH und betreut den Schroders Immobilienwerte Deutschland. Zugleich ist der Immobilienexperte Geschäftsführer der Schroder Real Estate KVG und dort verantwortlich für das Investment- und Asset-Management. Er verfügt über mehr als zehn Jahre Erfahrung in der Verwaltung von Immobilienfonds.

Hinweis: Dieser Beitrag ist zuerst erschienen in TiAM – Trends im Asset Management 03/2022
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